Stora möjligheter för kommuner med fastighetskoll

Artikel

Det allmänna sitter på oerhörda värden i sina fastigheter. När kostnaderna för demografin nu ökar snabbare än skatteintäkterna har kommuner och landsting mycket att vinna på att arbeta aktivt och långsiktigt med sina fastigheter.

Kommunernas, landstingens och regionernas kärnverksamhet är ofta bunden till lokaler och fastigheter. Vård, skola och omsorg drivs som regel i samhällsfastigheter där kraven på lokalstandard och förvaltning av naturliga skäl är höga. Att lokaldrift och ägande allokeras till fastighetsbolag med specialistkompetens på området förefaller därför naturligt.

Många fördelar för kommuner och landsting

Genom att lägga ut fastighetsägande och drift på professionella fastighetsbolag kan kommuner och landsting fokusera fullt ut på sin kärnverksamhet och frigöra kapital för att driva denna. Fastighetsbolagen besitter i regel expertis och kunskap om marknaden och fastighetstillgångarna som det allmänna saknar, vilket gör att lokalerna kan hanteras effektivare för ändamålet. Privata aktörer har också större incitament och vana av att agera marknadsmässigt i fråga om exempelvis hyresnivåer. Praktiskt kan det innebära att kommuner och landsting som hyr ut till privata verksamheter sätter lägre hyror än vad som är marknadsmässigt skäligt och i praktiken subventionerar privata företag – samtidigt som man går miste om intäkter till det offentliga.

Det finns en mängd olika variabler att ta hänsyn till vid hantering av samhällsfastigheterna. Olika kommuner har olika behov för sina innehav och lösningen kan vara att äga, att samäga eller att avyttra innehaven. Att tänka på vid en eventuell försäljning är att strategin ska gynna medborgarna och vara tillräckligt förankrad för att kvarhållas vid politiska skiften.

Majoriteten har positiva erfarenheter av fastighetsförsäljning

Felix Krause, expert på samhällsfastigheter på Sveriges Kommuner och Landsting, poängterar i samband med Luleå kommuns försäljning av en rad fastigheter att huvudfaktorn är att säljare och köpare är långsiktiga, erfarna, seriösa och transparenta.

– Om den privata ägaren kan hantera lokalen effektivare och samtidigt ha sina avkastningskrav är det en vinst för båda parter, sa Krause i en intervju i P4 Norrbotten i augusti 2016.

Enligt en undersökning från NAI Svefa har 80 procent av Sveriges landsting en positiv eller övervägande positiv erfarenhet från försäljning av samhällsfastigheter. De naturliga farhågor som kommuninvånare och politiker har vid försäljning måste emellertid tas på allvar – av respekt för opinionen och för att förankra en försäljningsprocess. Risker för ökade kostnader i form av hyreshöjningar eller ett negativt framtida förhandlingsläge mot en privat hyresvärd är risker som behöver hanteras av en myndighet i försäljningstankar.

Viktigt med långsiktig fastighetsstrategi

NAI Svefas undersökning visar dock att nära hälften av landstingen inte aktivt arbetar med långsiktiga strategier för förädling och affärsutveckling av fastighetsbeståndet. Oavsett om en kommun, landsting och stat har en lång historia av framgångsrika försäljningsprocesser eller funderar på att stärka kommunkassan i framtiden bör en långsiktig process och medvetenhet om möjliga alternativ tas på allvar. För myndigheten, investerarnas och medborgarnas skull. •