Så blev samhällsfastigheter ett verktyg för tillväxt

Artikel

Försäljningen av samhällsfastigheter från det allmänna till privata aktörer är ett modernt fenomen. Fram till 1990-talet uppfattades samhällsfastigheter av marknaden som illikvida tillgångar utan verklig investeringspotential. Det var först när den centrala statsförvaltningen lämnade över ansvaret för lokalhanteringen till de enskilda myndigheterna i början av 90-talet som grunden lades till den investeringsvåg vi ser idag.

Under de 25 år som följt sedan 1990 har Sveriges myndigheter förändrat och förbättrat sitt arbete för en effektivare förvaltning och avyttring av samhällsfastigheter till privata aktörer. Det ligger idag på de enskilda förvaltningarnas bord att själva hantera sin lokalstrategi – med utrymme för att bilda fastighetsbolag eller sälja beståndet.

Fastighetsvärde från 40 till 110 miljarder

I början av 90-talet uppgick det samlade värdet av statens fastigheter till cirka 40 miljarder. Femton år senare värderades de båda statliga fastighetsbolagen, Statens fastighetsverk och Fortifikationsverket till hisnande 110 miljarder. I takt med ökade marknadshyror och en förändrad riskvärdering av samhällsfastigheter har intresset för dessa som investeringsobjekt ökat enormt.

Trots 90-talets omreglering dröjde det över ett decennium innan marknaden för samhällsfastigheter tog fart på allvar. Åren 1995 till 2005 bolagiserades en stor del av det offentliga fastighetsbeståndet, vilket gjorde det möjligt för privata aktörer att ta sig in på marknaden. I samband med inledningen av regeringen Reinfeldts andra mandatperiod 2010 hade privatiseringstanken bland många av landets kommuner, landsting och myndigheter cementerats. Den allmänna acceptansen för utförsäljningar mognade i tillräcklig takt för att möjliggöra en expansion av försäljningarna.

Transaktionsexplosionen 2009 – 2014

Mellan 2009 och 2014 ökade värdet av försäljningar av samhällsfastigheter från mindre än 500 miljoner till 17 miljarder. Kommuner i behov av kapital, ett fastighetsbestånd med stora möjligheter till effektivisering av förvaltningen, ny teknik och en ökad mängd privata intressenter med långsiktigt investeringsperspektiv är förklaringar till dagens stigande siffror. Särskilt medborgarnas och skattebetalarnas ökade acceptans för privata investeringar i samhällsägda objekt brukar anges som orsak till att kommuner och landsting med både blå och röd majoritet idag är mer positivt inställda till en utförsäljning av samhällsfastigheter.

Ökat intresse efter finanskrisen

En annan förklaring till det ökade intresset från privat investerarhåll kan spåras till den globala finanskrisen. Större försiktighet och minskad riskaptit innebar att kapital sökte sig bort från börsen till säkrare investeringar – där fastigheter sedan länge har framträtt vid sidan av de klassiska guldplaceringarna. Särskilt fastighetstyper med låg risk som innebär stabila och säkra kassaflöden gör att ljuskällan riktas mot offentliga verksamheter.

De privata aktörernas intresse för att investera i samhällsfastigheter sammanfaller med stat, kommuners och landstings vilja att effektivisera sin verksamhet. Vinnarna blir den offentliga, det privata och medborgarna.